小区物业管理投标书范本 目 录 一、投标函……………………………………………………1 二、梅园概况……………………………………………2 三、海德县周到物业服务有限公司概况……………………3 四、合作方式…………………………………………………7 五、第一章 提高物业管理服务水平的整体设想及策划…10 六、第二章 拟采取的管理方式、工作计划和物质装备情况…18 七、第三章 管理人员的配备、培训和管理………………45 八、第四章 各项管理指标的承诺及指标采取的措施……54 九、第五章 节约资金、降低能耗的经济运行方案………58 十、第六章 经费收支预算和管理标准……………………59 十一、第七章 丰富社区文化加强业主相互沟通的具体措施…70 十二、第八章 物业维修养护计划和实施…………………74 十三、第九章 管理规章制度和档案管理…………………78 后续附件： 一、前期物业委托合同（正副本复印件） 二、企业营业执照（正副本复印件） 三、企业组织机构代码证（正副本复印件） 四、企业税务登记证（正副本复印件） 五、物业资质证（正副本复印件） 六、公司总经理岗位证书（复印件） 七、项目主任岗位证书（复印件）投 标 函 海德市川汇房地产开发有限公司： 感谢贵公司对我公司发出梅园住宅小区前期物业管理服务的投标邀请，我公司接受邀 请参加此次投标。 我公司已详细阅读、并理解招标文件内容，完全愿意按招标文件中的规定承担梅园住 宅小区的物业管理服务工作；如投标被接受，我公司愿意按招标文件规定的服务内容及服 务标准开展工作。 海德县周到物业服务有限公司 2011 年 12 月 6 日 梅园概况 海德县梅园住宅小区是海德市川汇房地产开发有限公司开发的高档住宅小区，为山地 地形，环境优美，位于本县城关镇城北街原自来水公司办公区。 该项目配套设施基本完备，占地面积约 13936㎡，总建筑面积约 33496㎡，其中住宅用 房 29188㎡、车库杂房等 4308㎡，已全部竣工并已经政府相关部门验收；小区共有 9 幢住 宅楼，19 个单元，232 户住房，现已入住的含正在装修的约 100 户左右，尚有 10 套住房未 出售，车库杂房 186 个，尚有 52 个未出售。小区已全封闭，有主干道一条，一个出入口， 预实施全封闭式管理。 海德县周到物业服务有限公司概况 （一）公司简介 海德县周到物业服务有限公司成立于 2010 年底，注册资金人民币 50 万元，物业管理 资质为国家三级，是一家专业从事物业管理服务的具有独立法人资格的公司。 现公司有物业专业管理人员、并经国家物业管理主管部门培训持证上岗的经理 10 人， 其它工程、经济等主要技术管理人员 5 人，现有员工 56 人。并储备了一批优秀的物业管理 与服务人员，在此之前都服务于海德、海德等其他物业服务公司，并取得了优异的成绩， 此团体曾在 2006 荣获海德市首届物业管理行业从业人员技能竞赛第二名，并使所服务的项 目（海德县竹源新村）于 2007 年被海德县委县政府评为“文明单位”、2007 年、2008 年、 2009 年连续三年荣获“海德市优秀物业服务项目”和“湖南省优秀物业服务项目”、2010 年荣 获“海德市卫生文明单位（小区）”，此团队有着丰厚的物业管理经验。 优质、快捷、规范及人性化的物业服务机构设备，周到物业公司设立总经理办公室、 财务部、行政人力资源管理部、工程技术服务部、市场营销部、各物业项目管理处，管理 处的直属职能操作部门有客户服务中心、工程维护部（班）、环境维护部（班）、秩序维 护队（班）等机构设置规范、完备，保证了物业服务工作有效、有序地开展。 （二）企业理念 我公司信奉这样的经营理念：“以诚待人、以质服人”，将顺应新时代的要求，乘市场 经济之风，不断开拓进取，使我们的物业服务朝着“规范化、标准化、专业化、程序化、制 度化、个性化、现代化”的方向前进。 根据物业管理的先进操作模式结合企业的自身的特点，我公司采取了以下管理理念： 1、团队意识和吃苦精神：团队意识和吃苦精神是企业求生存、谋发展的先决条件。 “企业以人为本，员工以企业为家”是其核心体现。 2、个性舒张和竞争机制：个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需 求，员工对自己个性的舒张能够从其个性来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的 培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段、赛马不相马，赛马机制将是企 业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法和依据。 3、先进模式和一体化管理：企业在总结多年的物业管理经验的基础上，结合国内其它 省市的先进经验，形成自己的一套经营管理模式：以人为中心、贴心服务、重品牌，导入 国际质量管理体系（ISO90002）一体化管理体系，用全面质量管理来保证我们服务产品的 完美性。 “以人为本、贴心服务”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与房产开发公 司及业主或物业使用人之间是一种合作关系，使我们的员工在这种氛围中与合作方达成一 种理解、协调与共识。周到物业非常重视维护客户的利益，公司的目标是“打造周到物业品 牌，做受人尊敬的行业领先者”。为充分使用公司对员工的聘辞、培训、考核、升迁、薪资、 福利、保险等建立有一套完整、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常 运作及员工队伍的相对稳定。周到物业作为社会型企业，植根于社会大舞台，从市场中吸 取企业生存与发展的元素，从省内市内乃至全国先进物管企业中提取高品质理念，在与对 手的拓展市场竞技中，以积极进取的姿态，在大浪淘沙、适者生存的市场经济中创造企业 价值，并回馈社会。 周到物业倡导“以人为本”的新情管理模式，寄客户为我们生存和发展基础，视客户为 我们朝夕相伴的亲人和朋友，争取“零缺陷、无微瑕”服务是周到物业恒久的追求。周到物 业把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础上。团队的和谐运作是企业 做大、做强的根本，全体周到人员正以精英团队的姿态和百倍高昂的士气找寻一切具有发 展可能的契机，努力扩大企业规模，向社会展示企业风采，传播企业特色，竭诚尽力为每 一位客户提供卓越的服务。 公司针对服务行业的基本要求，特别是物业管理服务对象的特殊性，十分重视对员工 服务意识的培养和教育。要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务 技能、提高服务质量”，同时根据 ISO90002 国际质量体系要求制订了一套既符合标准又与 物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做，怎样做 既注重过程，更看重结果。要求管理无盲区、服务无缺陷、工作无差错、客户无怨言。即 就同档次同内容的物业服务工作，周到物业将“客户满意，是我们永远的追求”！作为企业 的核心理念，着眼于看谁做得“更仔细、更到位、更标准”最终使客户和业主更满意！ 海德县周到物业服务有限公司 合 作 方 式 合作方式拟定以下几点： （1）根据《物业管理条例》建设单位无偿提供物业用房，物业办公用房的装饰装修由 开发商负责。 （2）召集目前业主代表开会，确定收费标准与相关责任，并签定《前期物业管理服务 协议》和《业主临时公约》。 （3）按照《物业管理条例》第四十二条，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出 租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。（可另 行协商） （4）按照《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条“物业竣工验收合格后，建设单 位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由 买受人交纳，物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律、法规规定和购房合同约定的 条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续 的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人 交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。已办理交付手续，但未使用的物业，物业服务 费按照 90%交纳。 （5）以上（3）、（4）项的物业费用由建设单位交纳的统一按照 90%交纳。 （6）根据《物业管理条例》第二十九条，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： ①竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等 竣工验收资料。 ②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。 ③物业质量保修文件和物业使用说明文件。 ④物业管理所必需的其他资料（含业主资料）。 （7）建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修与整改责任 与一切费用，物业公司可代业主出面配合建设单位。 （8）周到物业一方在配合建设单位的前提下，独立自主地对梅园进行管理和预算、开 支。 （9）物业服务内容： ①管理综合服务。 ②公共区域清洁卫生服务。 ③公共区域秩序维护服务与消防管理。 ④公共区域绿化养护服务。 ⑤共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务。 ⑥车辆、道路的管理。 ⑦其他代收代办等特约服务。 （10）物业公司将按《物业管理承接验收办法》规定对物业严格进行承接验收。 （11）依据小区的实际情况和物业的需要，需增添的其他公共设施设备，根据物业公 司的计划和报告，由建设单位负责增添。 （12）前期收费价格明细表： 序号项 目面积（㎡）投标金额（元/m2.月）备 注 1 住 宅 291880.5 2 住宅改商用 0.8 含改办公用途 3 车库改商用 0.8 4 车库、杂房 43080.5 以上价格为前期收费价（售房合同之约定），今后的调整按国家相关条例、规定和本 县物价主管部门的指导价执行。 （13）拟任管理处主任简介 项目负责人简历表 姓 名吴章春性别男年 龄 31 学历大专 工作年限 14 从事本项工作年限 8 项目名称职务建设规模服务时间服务质量及获奖情况 佛山能兴保安队长 2005 年-2006 年满意 竹源新村副经理 18 万㎡2006 年-2010 年市技能竞赛第二名 君悦尚城主任 3 万㎡2011 年满意 第一章 提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、整体设想及策划 （一）整体设想 我公司一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理 和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同 步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律 法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、 设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一句空话，服务要靠管理来实现 但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的 管理，达到为业主、委托方服务的目的。 （二）管理策划 针对“梅园”小区的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和管理策划。我们对 该小区的管理目标定位是：在管理期内，使“梅园