虹口区四川北路 81 号地块 可行性研究报告 目 录 第一章 项目概况 1 第二章 市场分析 2 第三章 开发设想 5 第四章 开发进度 9 第五章 投资估算 10 第六章 初步结论及建议 12 附件： 1、 项目总平面图 2、 项目竞争楼盘汇总表 3、 商业售价定位表 4、 竞争楼盘位置图 第一章 项 目 概 况 1.1 项目背景 虹口区四川北路 81 号地块主要由两个部分组成，即占地约 10 亩的上海市虹口区第二工人俱乐部（以下简称二俱）和占地约 30 亩 的居民及工厂、学校、医院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规 划，二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。 1.2 地块及周边现状 该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路 以东、俞泾浦以南。地块总占地面积 27700 平方米，约合 41.5 亩， 地块沿四川北路长约 110 米，沿东宝兴路长约 240 米。地块中除有 第二工人俱乐部、企业 2 家及 1 所小学外，其余为约 800 户居民， 大部分属于危棚简屋。 该地块位于虹口区中南部，周边交通便捷，南北向有四川路、四 平路通往外滩及市区方向，此外，地块西侧为轨道交通明珠线，且东 宝兴路站即在地块西侧 50 米处，周围公交线路有轻轨明珠线、18 路、 21 路、101 路、47 路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路，商业 设施齐备，地块南侧约 100 米处将规划虹口区大型公共绿地。地块 1 公里范围内分布有：福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名 人街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。 第二章 市 场 分 析 2.1 宏观市场分析 今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头， 据上海市房地产交易中心统计，今年上半年，商品房预售面积较去年 同期增长 26.3％，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比从去 年同期的１：０.9 ４上升到今年的１：１.56，供求关系的开始转变， 出现供不应求的局面。 表 1. 2001 年 1-6 月上海市房地产市场数据汇总 2001 年 1-6 月 2000 年 1-6 月 同比增长 房地产开发投资额 2445258 万元 1986468 23.1％ 内销商品房土地出让面积 209785 2173072 -90.3％ 可建建筑面积 515272 4114188 -87.5％ 商品房新开工面积 9089660 7876680 15.4％ 商品房竣工面积 4298042 3095774 38.8％ 已登记商品房预售面积 7730990 6120268 26.3％ 已登记的存量房买卖面积 6190892 3130836 97.7％ 根据中房上海指数办公室 2001 年 5 月份调查，上海房地产市场近 期持续保持价升量增的火爆局面。5 月份中房上海综合指数为 730 点， 比 2000 年 5 月上涨 12%。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼 盘数量，在近两个月已恢复去年水平，而售价提升水平已从过去局部 区域全面扩散到全市城域，房价稳中趋升将成为市场主要倾向。 随着本市房地产运作不断深化，在发展商不断创新开发理念和全 面提高居住质量的推动下，上海房地产已进入一个新的历史发展阶段 有关人士预测，上海房地产业将会进入长期繁荣发展的新阶段。 2.2 区域市场分析 虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。整个区 域呈狭长状，与杨浦、宝山、闸北和黄浦相临，隔江相望浦东新区， 可谓地理位置优越。区域内贯穿高架、轻轨，交通便利。凭借浓厚 的历史底蕴，优越的地理位置，以及四川北路商业街的兴旺，一直以 来在北部居民心目中，虹口区是理想的居住地，尤其是宝山、闸北 以及杨浦的居民。 根据统计数据，2001 年一季度虹口区平均成交价为 4281 元／ 平方米，较上季度大涨 395 元／平米。 本项目位于虹口传统的房产热点区域 四川路沿线，该区域以虹 口公园、四川北路为中心，向外辐射至欧阳路、同心路、水电路、大 连路。因文化、商业基础较好，一直以来都是投资开发的热点区域， 近期，借助四川路成熟的商业和轻轨的开通，该区域楼盘的价位和品 质"更上一层楼"，房价顺势上涨至 4500-6000 元/平方米。附近楼盘 有精武大厦、荣欣大厦、虹叶花苑等,一般楼盘定位于中高档。 周边未来几年内竞争项目将主要来自与该地块南部 500 米处大型 公共绿地周边的项目，据从虹口区计委处获悉，该绿地周边将由上海 明佳房产开发一 25 万平米的住宅小区，而且合同谈判也基本完成。 预计明佳房产会在此建造豪宅社区，预期销售均价会在 7000 元/平米 以上，该项目因大环境优于本地块，未来将是本地块最具竞争的项目。 2.3 周边竞争楼盘分析 （1） 精武大厦 该项目位于东宝兴路已北，四川北路以东，近四川路，规划为一 幢 24 层高层，总建筑面积 25000 平米，其中 1—9 楼为商业裙房， 9—24 层为住宅，房型：三房二厅 161.89 平米、四房二厅 177.23 平米，各占 40 套，2001 年 6 月入伙，售价 5500—6200 元/平米。 因该项目为单幢高层，毫无环境可言，且房型单一，总体销售状况一 般。 （2） 荣欣大厦 该项目位于海伦西路以北，四川路以西，规划为两幢 24 层高层， 总建筑面积 29000 平米，其中 1—3 层为商业裙房，房型：一房一厅 87.5、二房一厅 115、三房一厅 151.8，2001 年 6 月入伙，售价 5900—7300 元/平米。该项目与精武大厦类似，都为见缝插针式住 宅，基本无小区环境，且房型偏大，销售状况一般。 （3） 金宝大厦 金宝大厦位于宝山路，是多年前开发的老楼盘，除了地段之外， 没有任何地优势，目前处于清盘期，因此其价格最低，仅在 4850－ 5850 元之间。 （4） 天伦家园 天伦家园位于海伦西路、邢家桥路，小区占地 2000 平方米，建 筑面积 6000 平方米，仅有 2 幢多层电梯房。销售单价 4900～5700 元/平方米。目前已经入伙，销售状况良好。 2.4 市场分析基本结论 该地块周边房地产项目住宅售价在 5500—6000 元/平米，根据 与周边房地产项目的比较，另外，综合明珠线对该项目噪音方面的负 面影响及四川路商业街的不可替代性、地块南面近期将兴建大型公共 绿地、虹口区计划将东宝兴路规划为休闲商业街的有利因素，预计该 地块市场平均售价保守、正常、分类如下： 保守 正常 乐观 住宅 5500 6000 6500 商业 11000 14000 16000 车位 10 万/个 11 万/个 12 万/个 商业售价依据参见附件 3 第三章 开 发 设 想 3.1 概述 随着上海市府提出的新一轮旧房改造优惠政策的出台，上海中心 城区的房地产开发将发生巨大的变化，房地产特有的优势“地段，地段， 地段”将成为今后几年内开发商关注的重点。大众的消费观念也将发生 巨大的变化，对已满足住宅的基本功能、小区环境、标准物业管理等 要求外，人们将追捧两类住宅，一类是中心城区的兼具投资与居住便 利的中高档住宅，另一类是郊区别墅。四川路 81 号地块，充分体现 了他的地段优势，虹口区政府也将在四川路沿线大做文章，在虬江路 四川路东南角兴建 4.1 公顷的大型绿地，该绿地距 81 号地块仅 500 米 左右。 东宝兴路（81 号地块南侧）将兴建文化、娱乐、购物、休闲步行 街，与 81 号地块西侧的轻轨车站（东宝兴路站）连通。地块北面的 河（俞泾浦）的污水处理正在整治之中，在今后的几年内，该河内将 有游艇和鱼，结合我们楼盘的开发，河的南岸将是小区的一道美丽的 风景线。 3.2 总体平面布局的设想 四川路 81 号地块总用地面积 27700 平方米，容积率 4.0，规划总 建筑面积 110800 平方米，住宅沿地块的周边布置，原则上南低北高， 小区设二个出入口，主入口设在四川路沿俞泾浦河边，次入口设在小 区西边的规划道路上。人车分流，小区内设置地下车库，约 7500 平 方米，地库上布置小区景观绿化。沿四川路、东宝兴路布置 2～3 层 高商场（铺），约 15000 平方米，商场的屋顶布置景观绿化，活动中 心，设置建设活动设施，做一部分会所，一部分架空，使屋顶景观伸 入室内。小区内沿河主要道路宽 6 米，其他道路宽 3 米（供消防、搬 家用）。整体规划讲究空间形态、绿化景观、建筑立面、朝向、采光 通风、消防、日照、节能和降低噪音（主要来源轻轨和四川路）。 3.3 商场建筑设计 沿四川路留出北面小区入口后，尽量布置商场，柱距 8 米左右， 进深 24 米左右，共建三层。沿东宝兴路尽量布置二层商铺，柱距 8 米 左右，进深 16 米左右。商场立面与住宅协调，室外用石材、大玻璃 窗装饰，体现豪华商场概念，室内毛胚，或采用菜单式装修。 3.4 住宅建筑设计 整个小区设置小高层和高层住宅，将小高层沿东宝兴路布置在地 块南侧，高层沿河布置在地块北侧，既充分利用日照又能满足高层住 宅的景观要求（4.1 公顷绿地在南面 500 米处）。住宅平面设计讲究， 房型多样化，功能分区合理，尤其注重主卧、客厅、餐厅、厨房、卫 生等主要使用空间的面积以及使用合理性，坚持做的六明，即：明厅 明房、明厨、明卫、明电梯厅、明楼梯间。改善室内通风及空调机摆 放位置的设计，建议考虑层高 2.9 米。 小高层住宅以 15 层为主，高层住宅以 24 层为主，顶上二层设复 式住宅。主力户型以 125 平方米的三房二厅和 100 平方米的二房二厅 为主，力争将主力户型的总价控制在 60～75 万元左右。 小区住宅的外立面采用简洁明快的现代风格。 3.5 配套容量 1、 电力：总装机容量为 5000 千瓦。其中：住宅 4500 千瓦（以户均 6 千瓦计）；公建、商业 500 千瓦。按上海市供电局的有关规定， 小区内拟设 1 万伏变电站一组。 2、 自来水：最高日用水量为 1000 立方米。其中：住宅 790 立方米 （以人均日用水量升 0.35 立方米计）；公建、商业 110 立方米。 为满足高层（或小高层）建筑的消防规范要求，小区内应设自 来水二路进水，直接从市政管网引入小区。 3、 排水：小区内排水系统为分流制，即雨、污水分流。最高日生 活污水排水量约为 1000 立方米。生活污水由小区内管网汇集后 经处理达标后排入市政管网。小区过水面积为 27700 平方米。 雨水经小区雨水管网汇集后排入城市雨水管网。 4、 燃气：每户设 6 立方米表，小区最高时用气量约 800 立方米。据 上海市煤气公司的规划设计相关规定，小