连锁加盟实战手册 12- 1 第12章 连锁商圈调查与选店 开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而 房地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸 士寸金的地步，因此房产价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等， 都影响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件 投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右 近五成以上的经营命运。 好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或 能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司必 须完成开拓新点的开发作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长 租约期限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才能确保展 店品质的稳定与产值的提高。 本章内容： 1 商圈调查的标的 2 商圈调查的方法 2-1 商圈范围划分确定 连锁加盟实战手册 12- 2 2-2 商圈简图 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 2-4 商圈特征 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-6 消费特征与人口特征 2-7 商圈类型 2-8 预估收入、支出与可能净利 连锁加盟实战手册 12- 3 2-9 建议地点之确定 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 3 商圈调查报告方式 4 立地要素 4-1 立地点所在街道评估 4-2 立地点本身之评估 4-3 门店预定点之选定 4-4 挖掘金店面 4-5 屋主之探查 4-6 租屋谈判需知 4-7 租贷契约要件 1 商圈调查的标的 商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商 圈内的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈 ，就是吸 引消费者前来购物的有效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也 有所不同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助 商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常战业 绩55-70%。主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。次 要商圈占业绩15-25%，相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最 外围，只占业绩的5%，所吸引到的也都是游离客人。 连锁加盟实战手册 12- 4 而在商圈调查中所需探讨的如下数据： 1)固定人口数:固定人口是指居住在商圈内的住户。 2)人口密度:人口密度是将区域内居住人口数除以土地面积所得出之每平 方公里居住人口数。密度越高愈适合开设门店。 3)社会增加率:指随城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等 会纳入许多外流人口进入。 4) 日夜 人口 数 : 由 于 门店 经营 是一 整 天 ，有 的 更 达 24 小时 ，因 此对 于 白 天流入之人口就非常重要。通常在办公区或工业区，其白天 连锁加盟实战手册 12- 5 人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈 内人口就明显的减少了许多。 5)年龄、教育程度、所得:不同的年龄层结构，其对于商品需求偏好角度 亦有不同。同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响 到人民支出额度及门店消费的客单价。 6)交通:交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带来大量的流动人 口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关 系着业绩的成长。 7)大楼种类:不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人 口，购买力高。百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、 情况及受雇人口数，代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消 费状况，可作为企业门店经营的互动指标。 本章内容 2 商圈调查的方法 2-1 商圈范围划分确定 商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈 大多为50米，次商圈为50--150米，辅助商圈为150-250米。但如果是以 选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形 或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分 点： 1)商圈半径以 500 公尺为限。 连锁加盟实战手册 12- 6 2)马路之分界、凡超过 40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻 隔、主要干道。 3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成 两个不同商圈。 4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分 成不同商圈。 5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 连锁加盟实战手册 12- 7 6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8) 人潮 走向 : 由于人潮 走向之购物习惯与人潮 流动之方向， 使该 区形 成 一独立商圈。 2-2 商圈简图 商圈简图的绘制目的 在于能一目了然所欲调查的商 圈范围与面貌，通常 在绘制简图会标示下列地貌； 1)周边五百公尺简图。 2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。 3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。 4) 人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区 ··之同等类 ＞。 5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。 6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。 7)政府重要之行政中心。 8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。 9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。 10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1)抽样点之选择 A. 办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。 B. 人潮走向汇集地点。 连锁加盟实战手册 12- 8 C. 固定人口较集中流动之地点。 D. 可能形成未来的门店群之地段。 E. 预定三～四个抽样点。 F. 其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。 2)发ＤＭ点之选择 A.主消费群走动频繁之点。 B.次消费群走动频繁之点。 连锁加盟实战手册 12- 9 C.区分消费群活动频繁之时段。 2-4 商圈特征 2-4-1 门店特色及分布情况 1)建筑形态 A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。 B.新大楼与旧式建筑的分布。 C.目前的改建情况。 D.一～三年内可能改建的趋式。 2)行业形态 A.于主要门店街、干道之行业类型。 B.以何产品为主，贩卖产品之层次。 3)分布家数 A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。 B. 主要 道路 之门 店分 布明 细 · 包含 将门 店分 门 别 类 记 录 ， 并 将 其统 计 填入明细表。 C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。 D.门店汇集地带的概述。 E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。 2-4-2 住宅特色 1)建物形态 连锁加盟实战手册 12- 10 A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式 为新式或旧式及分布区域。 B.目前的改建情况。 C.一～三年内可能改建的趋式。 2)分布情况 A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。 B.将该商圈分为门店区，以＜甲＞为代码、辨公区＜甲２＞为代码、新 式住宅区以＜乙１＞为代码、旧式住宅区以＜乙２＞为代码、文教 区，以＜丙＞为代码。 连锁加盟实战手册 12- 11 C.于简图上分别划定区域，制作商圈。 D.并于图上注明建筑物之楼别。 2-4-3 集会场所 1)场所类型 A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。 B.聚集人口类型。 2)动线 A.人潮汇集流动的路线。 B.人潮汇集流动的主要方向。 2-4-4 竞争者分析 1)卖场气氛: 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环 境、服务态度。 2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。 3)平均消费额 A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。 B.根据此比例再分别乘其价格。 C.加总后求其平均值即为平均消费额。 4)营业额 来客数×平均消费额＝每日营业额。 每日营业额×每月工作天数＝每月营业额。 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 连锁加盟实战手册 12- 12 2-5-1 平日及假日的人潮状况 1)将一周之时间区分为2段·周一～周五及周六、周日、国定假日。 2)以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。 3)以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机 车、汽车、助动车、脚踏车。 4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。 5)将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。 连锁加盟实战手册 12- 13 例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将 Y×8＝Z，则为其可能之 人口流动数。 6)将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞。 7)将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。 2-5-2 人口、住家户数推算 1)固定住家 A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。 B.以户数×３得当地预估人口数。 C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数。 2)办公户数 A.计算该区的公司家数。 B.该区公司家数×(10～20)＝该区办公人口。 C.该区办公人口即为该区的半固定人口。 2-5-3 交通状况 1)公共车之往返方善 A.经过该商圈公车之起站与经过路线。 B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。 2)下车后之走向 A.为转车之目的行径的路线。 B.为休闲、购物之目的行经的路线。 C.为回家之目的行经的路线。 3)未来交通运输系统的影响 连锁加盟实战手册 12- 14 A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。 B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。 2-6 消费特征与人口特征 1)该区住户人口所得 A.高所得，达平均国民所得４倍以上所占比率。 B.中上所得、达平均国民所得２倍以上所占比率。 C.平均每户全年收支情况表与图。 连锁加盟实战手册 12- 15 2)该区往来、居住人口的消费习惯 A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。 B.习惯消费(大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店)。 C.年龄分配情形。 D.教育程度分配表与图。 3)外来流动人口之消费习惯、特征 A.年龄分布情况。 B.消费的种类。 C.所得的高底。 2-7 商圈类型 1)集中型商圈 A.商圈内流动人口多(每分钟约30～40位以上)。 B.商圈内住宅人口(约24000以上)。 C.区内的建筑物高且密集。 D.门店集中且范围大。 E.与本产业有互补性的门店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、 百货公司）。 F.交通频繁，车辆流量大。 G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住。