第 1 章 投融资管理流程 1．4 项目决策管理工作流程与标准 1．4．1 项目决策管理工作流程 主办部门 投资发展部 总经理 流程名称 投资发展部经理 项目决策管理工作流程 投资发展部 各职能部 开始 1. 设定 项目目标 前期调查 2. 市场调查 3. 市场定位 参与定位、分析 4. 项目提议 5. 项目可行性分析 参与可行性分析 6. 编制《项目 可行性报告》 可行性分析 7. 组织《项目 可行性报告》讨论 审批 参与讨论 8. 选定项目 9. 编制《项目 立项报告》 审批 项目决策 10. 项目立项 结束 编修部门 签发人 签发日期 1．4．2 项目决策管理工作标准 阶段 节点 工作执行标准 前期 1 ☆ 投资发展部在进行项目决策之前，首先要设定项目目 执行工具 ◇ 市场调查报告 标，然后依据目标进行市场调查 ☆ 做好房地产市场调查，一般要先做好调查准备：确定调 查目标，对市场进行初步分析，再制定调查计划，然后 2 进行试调查，据此来对方案进行修正和改进；一切准备 就绪，开始正式调查（一般采用问卷调查和实地调查的 调查 形式）；最后将调查搜集到的信息进行整理、分析，从 而确定市场定位 ☆ 市场定位需要技术部、项目部、销售部针对功能、特性、 3 价格、客户群的定位等信息收集方面协助投资发展部的 工作 4 ☆ 投资发展部通过调查结果，作出项目提议 ☆ 对目标项目进行可行性分析，此时，项目部、财务部将 可行 5 性 协助投资发展部进行工程可行性研究、财务风险预测等 ◇ 项目可行性报告 工作 分析 6 ☆ 可行性分析完成以后，投资发展部制定《可行性分析报 告》 7 ☆ 投资发展部组织对《可行性分析报告》进行讨论，投资发 展部经理以及其他相关职能部门负责人参与讨论 项目 8 ☆ 投资发展部经理将《项目可行性报告》附带讨论结果，一 起呈送总经理进行审批 决策 9 ☆ 总经理审核合格后，投资发展部编制《项目立项报告》 10 ☆ 批复合格后，投资发展部实施项目立项 ◇ 项目立项报告 第 9 章 投融资开发管理制度 9．1 投资管理制度 9．1．1 项目投资管控制度 制度名称 项目投资管控制度 执行部门 监督部门 制度编号 受控状态 生效日期 第 1 章 总则 第 1 条 为了加强××集团公司及下属企业的投资管理，规范投资行为，防止投资的随意性、盲目 性，降低投资风险，依据国家有关财经法规规定，并结合集团公司的具体情况，特制定本制度。 第 2 条 投资发展部是负责集团及其子公司、直属企业、外部企业、合资企业、参股企业、兼并企业项 目投资管理的主管部门，主要负责企业投资项目的审查、申报、立项，可行性研究报告的申报审批。 第 3 条 投资原则具体如下。 1．必须遵守国家法律、法规，符合国家产业政策。 2．必须符合本集团的发展战略。 3．必须坚持效益原则，原则上长期投资收益率不应低于集团的净资产收益率。 第 2 章 投资审批权限 第 4 条 集团控股企业的投资审批权归属集团公司，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下 管一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属 关系实行分级管理。 第 5 条 集团公司及所属企业应制定本企业产业发展中长期规划和年度投资计划；所属企业的年度 投资计划要经法定程序集体讨论、科学决策，并报集团公司投资发展部登记备案。 第 6 条 设立新公司、参股其他公司等权益性长期投资，投资额 100 万元以内（含 100 万元）的，由 集团总经理审批；100 万～500 万元（含 500 万元）的，由集团董事长审批；500 万～1 000 万元（含 1 000 万元）的，由集团董事会批准；投资额在 1 000 万元以上的投资由集团股东大会批准。通过资本市场 实施并购，须经集团股东会批准。 第 3 章 投资审批程序 第 7 条 集团及控股企业设立新公司或参股其他公司（非上市公司）新项目开发，必须事先进行可 行性研究，从以下 6 个方面进行定量和定性分析、评价，具体内容如下表所示。 公司投资项目可行性研究内容一览表 可行性研究项目 项目开发必要性研 究 可行性研究内容 项目是否符合政府房地产产业政策、地区规划 通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较 分析项目建设规模是否合理 项目位置是否合、是否符合城镇规划和国土管理的要求 项目开发条件分析 基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证 工程地质和水文地质是否符合项目建设要求 拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设 总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情 基本经济数据 测算与分析 况 资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当 各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率 项目费用的鉴别和估算 编制项目财务效益分析表，主要包括贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现 金流量表等 项目的财务效益分 析 计算财务动态分析指标，主要包括财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期 等 计算财务静态分析指标，主要包括投资利润率、投资利税率、投资收益率、投 资回收期等 盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点 项目不确定性分析 敏感性分析，包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降、生产能力利用 程度等 项目不利因素 风险分析 预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施 第 8 条 按本制度必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未 进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团公司投资发展部。 1．项目投资申请报告或建议书。 2．投资单位对投资项目的投资决定或决议。 3．项目可行性研究报告。 4．有关合同、（协议）草案。 5．资金来源及投资企业的资产负债情况。 6．有关合作单位的资信情况。 7．政府的有关许可文件。 8．项目执行人的资格及能力等。 第 9 条 集团公司投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审， 并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征求集团主管领导同意后，由投资发展部将初审意见书面 返回申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。 第 10 条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召 开投资审议会的建议。 第 11 条 投资审议会的内容主要包括以下 4 个方面：查询项目基本情况，比较选择不同的投资方 案；对项目的疑点、隐患提出质询；评价项目执行人的资格及能力等；提出项目最终决策、建议等。 第 12 条 总经理根据投资审议会对项目所作出的决议，签署审批意见。 第 13 条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的 上报申请后，应在 15 个工作日以内完成项目的审查与批复。 第 14 条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后 15 个工作日内向集团公司提交备案材料， 包括可行性分析报告、合同、章程等。 第 4 章 投资项目监控 第 15 条 集团公司及其下属企业的投资实行投资、经营和监管相结合的原则。投资单位对投资项目 应实行专人专项监管，做到责权利相对称，确保项目按计划顺利实施。 第 16 条 投资单位在项目正式立项并确定项目执行人后，应再确定一名项目监督人，并由项目执行 人、监督人与本企业的主管领导签订项目责任合同书，项目执行人负直接责任，监督人负连带责任。 第 17 条 项目监督人可由本企业董事会、监事会成员、经营班子成员或投资发展部门的人员担任。项 目监督人的主要职责包括对项目全过程实行跟踪监管、督促项目执行人加强项目运作管理和资金财务管 理、及时发现和汇报项目实施过程中出现的问题并提出解决的办法和建议等。 第 18 条 项目执行人应定期将项目进展情况向本企业的领导或主管管理负责人作出书面汇报，并接 受财务收支等方面的审计。 第 19 条 项目的组织实施。 1．要严格按批准的规模、内容和投资指标执行。任何单位不得擅自改变项目的规模内容和突破投资 总额；否则，财务部有权停止付款。因故超过概算的，必须事先提出调整概算报告，报集团公司投资发 展部核审后报总经理批准后执行。 2．严格控制土建面积和土建投资。基建项目按施工图和预算执行，技改项目土建工程、单项工程新 增面积一般不得超过原有面积的 30%，或用于土建工程的资金不得超过总投资的 20％。公司经济发展委 员会、建设管理委员会要及时进行监督、检查，发现问题后应及时向集团领导汇报。 3．计划的调整和结转。在年度计划实施过程中，因情况变化，需要调整当年投资计划、用款计划的 项目，投资单位必须事先报集团公司审批。 4．集团公司投资发展部要组织有关人员至少每年两次对下属企业的投资项目实施情况进行检查。 第 5 章 项目的验收和考核 第 20 条 项目按批准的内容已经完成，具备使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申 请项目竣工后验收报告，并编写竣工资料，报集团公司投资发展部而后申请政府部门竣工验收。 第 21 条 项目竣工验收后，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析，向集团公司投资发展部和有 关部门报告项目经济效益情况。 第 22 条 集团公司每两年进行一次投资项目优秀奖评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项 目执行人、监督人实行奖励。 第 6 章 其他 第 23 条 本制度由集团公司投资发展部负责解释。 第 24 条 本制度自下发之日起施行。 编制日期 审核日期 批准日期 修改标记 修改处数 修改日期 9．2 融资管理制度 9．2．2 融资执行管理办法 制度名称 融资执行管理办法 执行部门 监督部门 制度编号 受控状态 生效日期 第 1 章 总则 第 1 条 为了保证及时筹集到公司经营、项目运作所需的资金，最大限度地降低融资成本，并有效 防范融资风险，根据国家法律法规及公司的实际情况，特制定本办法。 第 2 条 本办法适用于本公司的融资业务管理，主要涉及合作开发融资、银行贷款融资、股票融资 3 种融资业务的执行。 第 3 条 公司决策机构，财务部以及其他相关职能部门的责任权限如下。 1．公司决策机构：公司总经理办公会、董事会负责融资相关事项的审批与决策工作。 2．财务部：公司财务部在总经理的授权下，负责融资的具体执行工作，包括融资计划的执行、资 金提供方的接洽、融资谈判、融资资金到位管理、融资账务处理、融资总结等工作。 3．其他相关职能部门：在财务部执行融资计划的过程中，公司其他相关职能部门有义务给予配合 和支持。 第 2 章 合作开发融资业务的执行 第 4 条 合作开发融资，