湖北中医学院教工宿舍项目 可行性分析报告 目 录 第一章 项目的宏观市场研究 一、武房指数分析 二、宏观经济指标 三、武汉供应市场分析 四、武汉需求市场分析 第二章 项目概况 第三章 规划建议 第四章 项目可行性研究 一、投资与成本估算 二、总成本费用汇总表 三、项目销售成本及收入测算 2 市场分析 第一章 项目的宏观市场分析 一、房地产走势分析 在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产保持了持续、健康、 稳定的发展态势。武汉市房地产总体供需趋于平稳，一方面，土地储备供应制度的实施及房 地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另 一方面，随着房地产市场的不断发展，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设 水平的整体提高。 根据 2003 年第二季度武房指数，全市房地产没有出现大的波澜，虽受“非典”等不利因 素影响，对销售量稍有影响，但价格方面并没有出现大的波动。其中，住宅类物业指数在原 有基础上有少量上涨。 3 宏观经济数据 本季度房地产综合物业指数为 1205.98 点，较之上季度上涨了 30.63 点。 住宅价格指数 写字楼价格指数 综合物业价格指数 2002 第四季度 1136.63 1050.07 1115.72 2003 第一季度 1146.75 1065.54 1129.91 2003 第二季度 1159.61 1080.50 1144.68 2003 第三季度 1176.77 1089.65 1129.91 2003 第四季度 1219.06 1095.71 1175.35 2004 第一季度 1281.66 1109.34 1205.98 4 各类物业武房指数分析 1300 1250 1200 1150 1100 1050 1000 2002第三季度 2002第四季度 2003第一季度 住宅价格指数 2003第二季度 写字楼价格指数 2003第三季度 2003第四季度 2004第一季度 综合物业价格指数 5 宏观经济指标 房地产开发量继续增长 1 ）房地产开发投资创新高 200 170. 41 160 120 91. 6 80 40 97. 3 106. 6 86. 7 91. 25 101. 29 115. 39 132. 5 45. 2 0 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 6 宏观经济指标 房地产投资分配情况 9% 11% 80% 住宅投资额 经济房投资额 其它 7 宏观经济指标：开发量 2 ）施工面积稳步增加 历年施工情况表 2000 1977. 94 1800 1690. 12 1611. 67 1600 1400 1376. 87 1320. 23 1295. 27 1343 1200 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年度 8 宏观经济指标：开发量 施工总面积分配情况 13% 87% 住宅施工总面积 其它 9 宏观经济指标：开发量 3 ）竣工面积稳步增加 历年竣面积情况表 800 600 454. 11 20 00 年 20 01 年 349. 86 445. 21 19 99 年 315. 59 428. 94 689. 45 20 02 年 20 03 年 度 19 96 年 200. 53 19 95 年 19 94 年 200 284. 07 19 98 年 400 19 97 年 601. 99 633. 17 10 宏观经济指标：开发量 竣工总面积分配情况 9% 91% 住宅竣工总面积 其它 11 宏观经济指标 : 开发量 新建商品房销预售增幅较大 2000- - 2003年销预售面积对比表 1200 961. 32 1000 800 600 514. 39 648. 03 759. 32 400 200 0 2000年度 2001年度 2002年度 2003年度 12 宏观经济指标 : 金融支持力度加大 1) 公积金情况 : 2003 年归集 11.7 亿元，同比增长 46.3% ；发放 11.7 亿元，增长 46.3% 。 2001- - 2003年公积金发放对比表 11. 7 12 10 8 6 8 6. 28 4 2 0 2001年度 2002年度 2003年度 13 宏观经济指标 : 金融支持力度加大 2000- - 2003年公积金归集对比表 11. 7 12 10 8 7. 07 8 6 4 2 0 2001年度 2002年度 2003年度 14 宏观经济指标 : 金融支持力度加大 2) 房地产商业贷款情况 : 商业贷款总余额： 2003 年，总余额达 282.2 亿元，同比增长 22.7% ； 房地产商业贷款总余额 300 282. 2 250 230 200 150 151 100 2001年度 2002年度 2003年度 15 宏观经济指标 : 金融支持力度加大 商业贷款发放总额： 2003 年发放 202.2 亿元，同比增长 34.8% 。 商业贷款发放总额 202. 2 220 180 140 100 150 101 60 20 2001年度 2002年度 2003年度 16 宏观经济指标 : 金融支持力度加大 个人商业贷款发放： 2003 年发放 66.52 亿元，同比增长 15.87% 。 个人住房商业贷款发放总额 70 60 50 40 30 20 10 0 57. 41 66. 52 36. 64 2001年度 2002年度 2003年度 17 分析宏观经济数据结论 • 开发投资持续稳步增长 • 项目开工规模增长较快 • 商品房供应结构逐步趋向合理 • 住宅销售价格稳步上扬 18 市场供应方面 住宅品质不断提高 武汉市出现了湖北省第一家“国家康居示范工程”以及第一家“国家小康住 宅示范小区”极大的提高了武汉市住宅供应市场的产品品质。 19 市场供应方面 热点区域成为供应主体 ①三区五片继续成为楼市主角 从数量上看，约占全市总规模的 40% 从开发面积上年，约占全市总规模的 45% ② 武昌热点版块向外延伸 徐东路向中北路东湖方向延伸 光谷地区刚向各珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸 20